FAQ

Un terrain dit « constructible », se dit d’un terrain pour lequel l’ensemble des règles applicables, écrites ou graphiques, au niveau local ou national, vont dans le sens d’une future obtention d’autorisation en vue de construire.

Un terrain à bâtir est un terrain qui a déjà obtenu les autorisations requise et ainsi qu’un acquéreur soit certain de pouvoir obtenir un permis de construire, sous réserve de respecter les règles applicables bien entendu.

Les dernières lois ont généré un changement important dans la manière d’envisager la constructibilité d’un terrain. Aujourd’hui, dire qu’un terrain est « constructible » avant d’avoir toutes les autorisations valable est devenu très risqué, en raison de la multiplication des règlementations de nature autre qu’urbaines, comme les risques d’incendie, d’inondation, d’éboulement, mais aussi les lois, comme la loi Zéro Artificialisation Nette, ou les modifications en cours des PLU des communes. Tout ceci fait qu’il est quasiment impossible de s’avancer à dire qu’un terrain est constructible ou pas, sans avoir réellement déposé l’autorisation nécessaire.

On parle de tènement dans le cas de plusieurs parcelles contigües appartenant au même propriétaire. Les autorités compétentes n’instruisent pas les projets au regard des numéros de parcelles unique, mais de l’ensemble des parcelles qui se touchent et appartiennent au même propriétaire. Par exemple, pour un projet de vente d’une parcelle déjà existante, mais accolée au reste d’une propriété, on doit quand même faire une demande d’autorisation de division en vue de construire avant de vendre pour que l’acquéreur puisse ensuite déposer un permis de construire.

Le CU est une demande qui peut être faite à la commune, pour obtenir la liste des documents d’urbanisme applicable pour le projet considéré. On distingue deux types de CU, le CU informatif, et le CU opérationnel. Le CU opérationnel détaille le projet et permet d’obtenir un avis de principe sur le projet. Le CU peut avoir un intérêt pour geler les informations qu’il délivre sur une période de 18 mois. Aujourd’hui, avec la complexité des règles et la difficulté d’obtenir un accord, lorsque le projet visé est concret, le CU est souvent mis de coté pour directement déposer la demande d’urbanisme et ne pas perdre de temps.

Les Cerfa sont disponnible facilement sur la plateforme du gouvernement. Attention aux sites frauduleux, car ces documents sont libres d’accès et gratuits.

Le Cerfa de déclaration préalable de travaux

Le Cerfa de déclaration préalable de division

Attention de systématiquement vérifier qu’une nouvelle version n’a pas été publiée par le gouvernement.

Un permis d’aménager est une autorisation d’urbanisme qui doit être demandée dans le cas ou le projet consiste à créer un détachement d’un ou plusieurs lot(s) à bâtir, avec pour caractéristique de générer des équipements ou espaces communs entre ces lots, et/ou d’être situé dans un périmètre de monument historique (ou certaines zones sur le même principe). Le dossier de permis d’aménager est constitué d’une dizaine de documents, avec des pièces écrites (notice, programme de travaux, règlement) mais aussi graphiques (plan topographique, plan de morcellement, coupes, hypothèses d’implantation).

Les Cerfa sont disponnible facilement sur la plateforme du gouvernement. Attention aux sites frauduleux, car ces documents sont libres d’accès et gratuits.

Cerfa du permis d’aménager

Attention de systématiquement vérifier qu’une nouvelle version n’a pas été publiée par le gouvernement.

Le régime général est celui du Permis d’Aménager. La déclaration préalable est un régime dérogatoire qui peut s’appliquer si certaines conditions sont respectées :

• Pas de création d’espace ou d’équipement commun : Par exemple, un accès créé dédié pour un lot, c’est un accès privatif, c’est possible en DP. Un accès existant partagé avec un bâti déjà existant, c’est un accès accepté en DP car il est partagé avec un bâtiment déjà existant donc hors champ de la demande. Par contre, si vous souhaitez faire 2 lots à bâtir mais que le seul accès sur la rue est de la largeur d’un véhicule, alors l’accès sera commun et le permis d’aménager sera obligatoire. C’est la même réflexion pour les réseaux. dans certains cas, le PLU de la commune peut obliger un accès commun et donc par conséquence, un PA.
• Projet hors zone d’un monument historique : pour un monument historique il s’agit d’un cercle de 500m de rayon. Lorsqu’on est dans la zone, on est soumis à un permis d’aménager de facto. Suivant les communes on peut échapper à cette règle si le monument historique n’est pas visible (règle de co-visibilité), mais c’est de moins en moins le cas.

Pour le permis d’aménager, le Cerfa à utiliser est celui du permis modificatif. L’instruction ne sera faite que sur les pièces modifiées mais le délai est identique au dépôt initial. L’avantage est qu’un permis modificatif ne va pas annuler la précédente demande. Le permis initial reste valide tant que le modificatif n’est pas autorisé.

Pour la Déclaration Préalable, il n’existe pas de Cerfa. Cela peut poser problème avec la numérisation des procédures, de plus en plus courante aujourd’hui. Il faut se rapprocher de la commune sur laquelle le projet est envisagé pour demander la procédure, qui peut être d’utiliser le Cerfa initial ou un autre Cerfa, en rayant certaines mentions. Attention de ne pas annuler et remplacer une DP.

Le permis de construire valant division est un permis qui mêle le permis d’aménager et le permis de construire. Il permet de déposer des autorisations pour des projets de plusieurs constructions avec des divisions futures impliquant la création d’équipement ou de zones communes. L’Architecte qui mène le projet pourra faire appel à un Géomètre-Expert pour faire un plan de la division future qui sera effectuée après achèvement des travaux.

L’article R*442-1 du code de l’urbanisme prévoit qu’un projet de division/vente de terrain pour lequel l’acquéreur à obtenu un permis de construire, pour un groupement de plusieurs bâtiment ou pour un immeuble autre qu’une maison individuelle ne constitue pas un lotissement. Cela veut dire que dans ce cadre, il n’est pas nécessaire d’obtenir préalablement une déclaration préalable ou un permis d’aménager

Avant de déposer un projet, il est primordial de savoir si la parcelle sur laquelle on travaille est déjà dans un lotissement ou pas. En effet, en présence d’un lotissement, en plus des règles d’urbanisme applicables à la commune, on devra respecter des règles liées au lotissement. Si le lotissement à moins de 10 ans, son règlement restera valable. Si le lotissement contient un cahier des charges, il restera valable jusqu’à ce qu’il soit modifié ou supprimé par les colotis, sauf pour les articles liés à l’urbanisme qui ne seront plus valable.

Pour savoir si on est en lotissement, il est préférable de se rapproche d’un Géomètre-Expert, ou bien de demander au service urbanisme de la commune. Il est possible de déposer un CU pour obtenir cette information.

Un terrain viabilisé est un terrain pour lequel l’ensemble des procédures de raccordement aux réseaux a été préalablement effectué par des entreprises agréées si nécessaire, en suivant les prescriptions des gestionnaires des réseaux qui sont listées dans les arrêté d’obtention des autorisation d’urbanisme. Un terrain viabilisé évite des procédures fastidieuses aux acquéreurs, mais peut également les contraindre au niveau technique sur l’aménagement de leur terrain.

• Pour l’électricité, il s’agit du réseau présent en limite et raccordé au réseau public, avec la mise en place d’un abri compteur et d’un compteur
• Pour l’eau potable il s’agit de créer une canalisation branchée avec le réseau public, avec suivant les communes, soit un compteur déjà en place soit une simple formalité de mise en place du compteur par la commune à la demande de l’acquéreur
• Pour le téléphone, il s’agit d’avoir prévu l’abri-compteur, les fourreaux et gaines permettant de faire passer le câble ou la fibre pour demander le raccordement par son opérateur au moment de déménager
• Pour le gaz, il s’agit d’un branchement au réseau public avec compteur et abri compteur
• Pour l’eau usée, dans le cas d’obligation de branchement au réseau public, il s’agit d’avoir placé un réseau en limite du lot, branché au réseau public en gravitaire (en pente vers le réseau public ou vers l’installation prévue du lotissement)
• Pour l’eau pluviale, dans le cas de la présence d’un réseau à proximité avec obligation de raccordement, il s’agit d’avoir placé un réseau permettant de récolté les eaux de pluie du futur bâtiment, branché au réseau public ou au réseau du lotissement créé pour l’occasion

Les prix des terrains à bâtir varient beaucoup en fonction des paramètres principaux qui sont géographiques (localisation, orientation, vue) mais aussi économiques (tendances du marché de l’immobilier, facilités d’obtenir un prêt bancaire), ainsi que vis à vis des services offerts sur le terrain lui-même ou à proximité (viabilisé ou non, dans un lotissement, sécurisé ou pas, à proximité de commerces, de zones calmes, etc.). La définition de la valeur d’un terrain étant complexe, il est recommandé de s’adresser à un professionnel de l’immobilier ou un géomètre-expert pour l’estimer. Nous avons une page dédiée à ce service ici.

Le plan cadastral est un plan qui permet de donner graphiquement une forme et une surface à un bien foncier, associé à un code composé d’une section (lettres) et un numéro. Sa première version remonte à l’ère de Napoléon, où, suite à la fin de la monarchie, le territoire a été morcelé en une multitude de propriétés privées qu’il fallu lier aux divers propriétaires pour leur affecter un impôt. La tâche d’effectuer les relevés a été donnée, dans chaque ville ou village, à une personne neutre sachant écrire, souvent un commerçant. Ainsi la qualité de cette première version variait énormément d’un lieu à l’autre. Par la suite, le plan cadastral n’a jamais été refait sur l’ensemble du territoire avec des mesures précises. A chaque fois qu’il a été modernisé, c’est en réutilisant la structure précédente et en mesurant dans des zones restreintes, ce qui fait que certaines formes de parcelles n’ont pas changé depuis l’époque de sa première version il y à 200 ans. comme le plan cadastral a été créé pour enregistrer ces données d’un point de vue purement fiscal, il est très schématique, ainsi, il n’est pas possible d’utiliser le plan cadastral pour garantir ni les limites de propriétés ni la surface d’une parcelle. Cette information est rappelée par les notaires dans les actes de ventes des terrains qui ne sont défini que par leurs informations cadastrales.

Il est important de rappeler que l’Alsace et la Moselle ne sont pas équipés du même plan cadastral. En effet, du fait de leur annexion par l’Allemagne pendant un temps, ils ont bénéficié d’un plan cadastral plus précis qui est fidèle aux limites de propriétés contrairement au reste du territoire Français.

Le ministère de l’économie et des finances, qui est l’organe qui dirige les outils fiscaux dont le cadastre fait partie, permet de visualiser le cadastre sur plusieurs plateformes numériques sur internet tel que cadastre.gouv.fr ou geoportail.gouv.fr. Vous pouvez également demander la feuille cadastrale centrée sur votre parcelle dans votre commune en donnant vos références cadastrales (section et numéro) ou bien votre adresse.

Un plan cadastral erroné, c’est en général une ou plusieurs limite(s) qui ne sont pas correctement représentées. Le plan cadastral ne peut pas être modifié en déplaçant des lignes. Les lignes représentent des limites, donc pour envisager de faire modifier des lignes, il faut d’abord connaître précisément l’emplacement de la limite. Il s’agit de la procédure de définition de la limite qui doit être visée par les tous riverains concernées par cette limite (bornage, reconnaissance ou rétablissement de limite). La modification d’une limite sur le plan cadastral implique systématiquement la création d’un nouveau numéro, avec une division d’au moins une parcelle contigüe à la ligne à modifier. Lorsqu’on divise une parcelle, pour qu’un numéro enfant soit transféré à une personne différente du propriétaire inscrit dans la parcelle mère, il est obligatoire de procéder par un acte à publier auprès d’un notaire, seul habilité à faire modifier l’inscription du nom du propriétaire dans le registre foncier, qui lie des noms de propriétaires avec des références cadastrales.

En conclusion, faire rectifier le plan cadastral revient à, dans un premier temps, connaitre précisément la limite en la définissant, et dans un second temps, procéder à une régularisation foncière auprès d’un Géomètre-Expert et d’un notaire, de la partie se trouvant entre la limite fausse et la limite définie.

Le plan cadastral liste l’ensemble des parcelles du territoire suivant 3 informations qui constituent les références cadastrales d’une parcelle :

• Le Code commune, qui est un code permettant de connaître le département et la commune. L’information du nom de la commune est en général suffisant pour les professionnels du secteur
• La section, constituée de lettres, une ou deux, donnant les zones dans la commune
• Le numéro, un numéro qui s’incrémente au fil des numérotations à l’intérieur de la section

Avec ces trois éléments, on est certain de ne parler que d’une seule et unique parcelle sur l’ensemble du territoire.

Une division foncière consiste à scinder une ou plusieurs parcelles existantes en plusieurs parcelles. Le numéro de la parcelle existante va disparaître au profit de deux ou plus nouveaux numéros en fonction de la division effectuée. La numérotation est arbitraire et donnée par le service du cadastre. La division peut se faire soit liée à un acte à publier avec un notaire (cession), soit en réquisition de division, c’est à dire sans changement de propriétaire. Pour pouvoir effectuer une division de parcelle, le Géomètre-Expert doit procéder au bornage de l’ensemble de la limite divisoire, c’est à dire la nouvelle limite, ainsi que les aboutissants de celle-ci avec des propriétés tierces.

En vocabulaire cadastral, une parcelle est dite arpentée lorsque sa surface est connue précisément, au m² près, ce qui peut être obtenu par la définition de toutes les limites périmétriques du terrain.

Le document d’arpentage est un extrait du plan cadastral sur lequel est symbolisé la division projetée

Le Géomètre-Expert est le seul habilité à signer les documents qui seront enregistrés par le service du Cadastre. Le dossier est préparé par le Géomètre-Expert et il se charge des échanges avec le Cadastre, ainsi que de mettre en lien avec le notaire, l’actuel propriétaire et l’acquéreur si nécessaire

Une parcelle ne peut appartenir à plusieurs personne que par le régime de l’indivision. Chacun d’eux détient alors une part de l’ensemble de la parcelle. Pour qu’une parcelle soit découpée en lots qui seront privatifs à des personnes bien identifiées, le régime général et obligatoire est la copropriété. Néanmoins, des cas spécifiques permettent de découper « verticalement » une parcelle. Il s’agit de la division en volume. Le Géomètre-Expert doit mesurer le bâtiment ou le terrain à découper, puis proposer un plan de division classique, auquel sera ajouté une partie décrivant le découpage prévu verticalement, avec des vues en coupes, et les altitudes des limites divisoires.

Ce mode de division est dédié à des cas spécifiques. Il a été inventé pour gérer les passages de voies publiques sous les grands ensembles constitués par « la Défense », en région Parisienne. Il est utilisé principalement pour régulariser des surplombs entre des habitations et des voies publiques, ainsi que pour gérer l’implantation de centrales photovoltaïques sur les toitures de bâtiments industriels. Ce mode de division n’est normalement pas applicables au bâtiments à usage d’habitation.

L’information peut être demandée auprès de la commune. Le code de déontologie du géomètre-Expert lui interdit de fournir ce type de renseignement à des fins commerciales.

On parle d’un propriétaire lorsqu’on est dans le cas d’une parcelle complète. On parle d’un copropriétaire lorsqu’on est au sein d’une copropriété. Un copropriétaire n’est pas propriétaire d’une parcelle. il est propriétaire d’un lot privatif et d’une quote part des parties communes (dont le sol fait partie, mais également les murs structurels, etc.)

Un lot privatif au sein d’une copropriété est une partie de la copropriété affecté à l’usage exclusif d’un copropriétaire. Cela inclus des éléments fixés au bâtiment mais dont le copropriétaire a la charge tel que les portes, les fenêtres, les cloisons légères ou les parquets.

Les parties communes constituent l’ensemble du foncier (sol), les parties de circulation commune dans le bâtiment (cages d’escaliers ou ascenseurs) ainsi que les parties structurelles du bâtiment, tel que les murs maîtres, les charpentes et toitures, et les réseaux internes entre les lots, y compris dans les lots.

L’état descriptif de division en copropriété, ou EDD, est un document qui décrit les éléments constitutifs de la copropriété, les parties communes, les lots privatifs, les quotes-parts et tantièmes. Les plans décrivant les lots privatifs y sont annexés.

Lorsqu’une copropriété est constituée de parties structurelles ou fonctionnelles, ou de services qui ne sont pas présents pour tous les lots, on créer des parties communes spéciales, qui permettent d’affecter certaines charges uniquement aux lots concernés. Par exemple, si un bâtiment est constitué de deux cages d’escaliers, et que l’une des deux cages d’escalier présente un ascenseur, une partie commune spéciale sera créer afin que les charges liées à l’ascenseur ne soient ventilées qu’entre les lots qui en bénéficient.

Une copropriété est une micro-société vivante. il est nécessaire de la faire évoluer. Des règles de vote par assemblée générale des copropriétaires permet de valider les modifications majeures. C’est en général une formalité, mais cela doit être prévu en amont afin de ne pas bloquer la réalisation.

Lorsque les modifications sont envisagées et qu’un accord est trouvé, il faut faire intervenir un Géomètre-Expert pour procéder à la mise à jour des documents. Toute modification dimensionnelle devra faire l’objet d’une visite de relevé du géomètre-Expert pour garantir les nouveaux documents.

La propriété, c’est le fait de pouvoir user, jouir et disposer d’un bien. Le code civil, dans son article 544, défini la propriété comme étant « le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu’on n’en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements ». La propriété s’acquiert principalement par un titre translatif de propriété (acte notarié, contrat… ), mais ce n’est pas la seule manière.

En France, hors Alsace-Moselle pour lesquels le plan cadastral a valeur juridique sur les limites, seul le bornage permet de définir les limites d’une propriété. Les limites de propriété sont avant tout les limites décrites par les éléments présents sur un terrain, par les actes et documents applicables et les dires des parties. Même si les limites ne sont pas définies par les points notés ci-avant, cela ne veut pas dire pour autant qu’elles ne sont pas connues. En effet, deux voisins qui ont toujours eu un mur séparatif comme faisant office de limite, ont une limite connue. Par contre, cette limite n’aura peut être jamais été définie au sens juridique c’est à dire avec un bornage. Deux type de bornage existent, le bornage amiable, et le bornage juridique.

Le bornage amiable est la méthode prévue pour définir une limite. Amiable veut dire que les parties prenantes doivent s’accorder volontairement pour accepter la limite et signer conjointement un document. Le Géomètre-Expert les aide en produisant le support graphique et en encadrant les échanges, notamment lors de la réunion contradictoire. Ceci étant, si cette voie n’aboutit pas, il est possible de procéder à un bornage juridique. A ce moment là, c’est le juge, qui, à l’issue d’une procédure pendant laquelle il mandatera un expert auprès des tribunaux pour produire un rapport et proposer des limites (un Géomètre-Expert judiciaire qui devra n’avoir pas été partie prenante sur le dossier auparavant), définira la limite.

Une fois le bornage amiable signé, il n’est plus possible de revenir dessus. Les futurs documents devront obligatoirement reprendre le bornage signé. Il sera possible de modifier la limite, mais il faudra le faire en créant une nouvelle limite, et la zone entre l’ancienne et la nouvelle limite devra être détachée, porter un nouveau numéro cadastral, et être cédée pour changer de propriétaire. Il en est de même après un bornage judiciaire.

La servitude est l’un des mode d’encadrement juridique permettant d’enregistrer un droit de passage. En effet, on peut donner un droit de passage de plusieurs manières. Soit en donnant un accord verbal, ce qui est totalement déconseillé car non enregistré et non encadré, soit en créant un acte sous seing privé, c’est à dire en l’écrivant entre personnes concernées, et en le signant, ce qui est également déconseillé car cela ne sera opposable qu’aux signataires, et donc cela n’aura plus de valeur pour leurs héritiers ou pour des acquéreurs. Finalement, le seul mode d’enregistrement d’un droit de passage qui soit fiable, c’est la constitution d’une servitude auprès d’un notaire. Il s’agit d’un acte qui sera publié au fichier foncier. Ainsi, la servitude sera non pas rattachée aux personnes, mais aux numéros de parcelles, ainsi qu’aux éventuels numéros conséquents de futures des divisions. La constitution de servitude peut se faire uniquement chez un notaire, mais dès lors qu’il s’agit de créer une servitude liée à un plan, il est conseillé de faire rédiger ce plan par le Géomètre-Expert.